不動産売買によって利益が生じたときの税金

不動産の売買によって利益が出た場合には、所得税がかかる可能性があります。ただしこれはあくまでも可能性の話ですので、転売が目当ての投資用の物件ではなく、住み替えをするためにマイホームを売却したなどの場合には、実際のところは税金がかからないこともあります。 これは売却金額がそのまま税金の計算の根拠として用いられるのではなく、その中から取得にかかった費用などを差し引いたあとの金額に対して課せられることが原因となっています。そのためサラリーマンなどの一般の人が気にする必要はあまりないといえますが、逆に損失が生じた場合には確定申告をすることによってメリットが生じることもあります。少なくとも税金のしくみを正しく知っておけば、こうしたメリットを活用することも可能です。

税金を計算する上での基本的な考え方

土地や建物などの不動産を売買したことによって生じた所得は、譲渡所得と呼ばれています。この譲渡所得に対しては、会社の給料などのメインになっている所得とは別々に区分した上で、所要の所得税や住民税が課税されることになっており、これを分離課税方式といいます。この場合、譲渡所得がマイナスになっていれば課税されることはありません。譲渡所得は土地や建物を売却した価格そのものではなく、ここから取得費や譲渡費用を差し引いたものとなります。 取得費は土地や建物を最初に購入したときの代金とその取得に要した費用から、建物の減価償却費にあたる金額を差し引いたものが該当します。ただし具体的にその金額がわからない場合には、概算法といって、譲渡収入金額に5パーセントを乗じた金額をあてることがあります。また譲渡費用というのは、売却のために直接かかった費用のことです。

控除や特例が適用されることがある

不動産売買において生じた譲渡所得に所得税や住民税の税率を乗じたものが具体的な税額となるのが一般的ですが、実際にはそうはならないこともあります。たとえばマイホームを売った場合は、その所有期間にかかわらず、譲渡所得から最高で3000万円まで控除することができる特例が適用されるため、税金がかからなかったり、普通に計算するときよりもきわめて少額になります。 ただしこうした特例の適用を受けるにあたっては、税務署に対して確定申告をすることが必要です。またマイホームを売却して逆に損失が生じた場合には、その年の他の所得と損益通算をすることができる制度もあります。これも普通の取り扱いとは異なる特例的な制度ですが、損失のダメージを少なくすることができ、大いに役立ちます。
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